RISTRUTTURARE IL CONDOMINIO IN FVG: GUIDA AL NUOVO BANDO 2026-2027
IL DILEMMA DEL CONDOMINIO ENERGIVORO
Vivere in un condominio datato in Friuli Venezia Giulia significa spesso convivere con un paradosso: spendere cifre importanti per riscaldare l’edificio e, nello stesso momento, disperdere buona parte di quel calore attraverso pareti, coperture e altri elementi dell’involucro poco efficienti. Il problema, però, non è soltanto energetico.
Quando si parla di lavori condominiali importanti entrano immediatamente in gioco costi, assemblee, maggioranze, disponibilità economiche dei proprietari, progettazione, imprese e tempi amministrativi. Il risultato è che interventi tecnicamente utili vengono spesso rinviati per anni.
Il nuovo contributo della Regione Friuli Venezia Giulia per l’efficientamento energetico delle parti comuni dei condomìni può cambiare sensibilmente questo equilibrio.
La misura riguarda condomìni, condomìni parziali e supercondomìni con più di otto unità immobiliari e prevede contributi a fondo perduto che, nei casi più importanti, possono arrivare fino a 300.000 euro.
Ma c’è un punto fondamentale da comprendere fin dall’inizio: non è sufficiente decidere quali lavori si vorrebbero eseguire. Bisogna prima capire in quale categoria energetica ricadrà l’intervento complessivo.
Ed è proprio da questa classificazione che può dipendere una parte molto importante del contributo ottenibile.
IL CONTRIBUTO FVG PUÒ CAMBIARE COMPLETAMENTE LA FATTIBILITÀ ECONOMICA DEI LAVORI
La prima grande novità è evidentemente economica.
La Regione prevede tre livelli principali di sostegno:
- ristrutturazione importante di primo livello: contributo del 40%, fino a un massimo di 300.000 euro;
- ristrutturazione importante di secondo livello: contributo del 40%, fino a un massimo di 150.000 euro;
- riqualificazione energetica: contributo del 30%, fino a un massimo di 100.000 euro.
Non si tratta quindi di un incentivo marginale!
Un primo esempio
Immaginiamo un condominio di 20 appartamenti che abbia programmato 500.000 euro di spese ammissibili.
Se il progetto venisse classificato come semplice riqualificazione energetica, teoricamente il 30% corrisponderebbe a: 500.000 × 30% = 150.000 euro ma il massimale previsto è di 100.000 euro.
Il contributo massimo sarebbe quindi: 100.000 euro.
Se gli stessi lavori, opportunamente progettati e ampliati, potessero invece configurare una ristrutturazione importante di secondo livello, il 40% sarebbe: 500.000 × 40% = 200.000 euro con un massimale di 150.000 euro.
Contributo:150.000 euro.
Se infine un progetto più organico potesse essere classificato come ristrutturazione importante di primo livello, il contributo teorico sarebbe: 200.000 euro, interamente compreso nel massimale di 300.000 euro.
Abbiamo quindi, sullo stesso ordine di investimento: 100.000 €, 150.000 € oppure 200.000 € di contributo, a seconda della configurazione tecnica dell’intervento.
È per questo che la progettazione energetica deve venire PRIMA della richiesta del contributo.
L’obiettivo non deve essere semplicemente chiedersi: “Quanto ci dà la Regione per rifare il cappotto?”
La domanda corretta è: “Qual è il progetto di riqualificazione complessiva più conveniente per questo edificio?”
LA DIFFERENZA TRA RISTRUTTURAZIONE DI PRIMO LIVELLO, SECONDO LIVELLO E RIQUALIFICAZIONE PUÒ VALERE CENTINAIA DI MIGLIAIA DI EURO
Qui arriviamo alla parte tecnicamente più interessante del bando. La Regione richiama tre differenti categorie di intervento:
Ristrutturazione importante di primo livello
Si verifica quando l’intervento interessa più del 50% della superficie disperdente lorda dell’edificio e comprende contemporaneamente la ristrutturazione dell’impianto termico.
È la categoria alla quale è associato il contributo più elevato: 40% della spesa ammissibile fino a 300.000 euro.
Attenzione però a un errore molto comune!
Superare il 50% dell’involucro non significa automaticamente essere in primo livello!!!
Se, ad esempio, si isolano quasi tutte le facciate e la copertura ma l’impianto termico non viene interessato da una vera ristrutturazione, il progetto non diventa automaticamente di primo livello.
Allo stesso modo, cambiare semplicemente una caldaia non significa necessariamente aver realizzato una ristrutturazione dell’impianto termico ai fini della classificazione normativa.
La configurazione deve essere verificata dal progettista energetico sul sistema edificio-impianto nel suo complesso.
Ristrutturazione importante di secondo livello
Il secondo livello riguarda invece interventi che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. L’intervento può interessare anche l’impianto termico, ma questo non costituisce la condizione determinante prevista per il primo livello.
Il contributo regionale previsto è: 40% della spesa ammissibile fino a 150.000 euro.
Riqualificazione energetica
Rientrano invece nella riqualificazione energetica gli interventi con effetti sulla prestazione energetica dell’edificio che non sono classificabili come ristrutturazione importante di primo o secondo livello. Possono riguardare sia l’involucro sia gli impianti.
Il contributo scende al: 30% della spesa ammissibile, fino a 100.000 euro.
UNA DIFFERENZA APPARENTEMENTE PICCOLA PUÒ VALERE € 150.000 !!!!
Facciamo un altro esempio, questa volta volutamente semplificato.
Un condominio sta progettando un intervento importante sull’involucro.
IPOTESI A
Intervento sul 24% della superficie disperdente.
Possibile classificazione: riqualificazione energetica → 30% → massimo 100.000 €
IPOTESI B
Con una progettazione leggermente più estesa si arriva, ad esempio, al 30%.
Possibile classificazione: ristrutturazione importante di secondo livello → 40% → massimo 150.000 €
IPOTESI C
Il condominio decide di affrontare una riqualificazione complessiva:
- involucro oltre il 50%;
- ristrutturazione dell’impianto termico.
Possibile classificazione: ristrutturazione importante di primo livello → 40% → massimo 300.000 €
Questo non significa che si debbano fare lavori inutili soltanto per raggiungere una soglia.
Significa invece che prima di deliberare definitivamente gli interventi conviene confrontare differenti scenari.
A volte può accadere che un investimento aggiuntivo relativamente contenuto consenta di migliorare sensibilmente l’edificio e contemporaneamente accedere a una categoria di contributo più favorevole.
Ed è esattamente di questo che si occupa il nostro studio: attraverso uno studio preliminare di fattibilità energetica ed economica, analizziamo l’edificio, confrontiamo i diversi scenari di intervento e individuiamo la soluzione più conveniente sotto il profilo tecnico, energetico e del contributo ottenibile.
PER I VECCHI IMPIANTI A GASOLIO ESISTE UNA PREMIALITÀ SPECIFICA
Il bando contiene inoltre una previsione particolarmente interessante per gli edifici ancora dotati di impianti alimentati esclusivamente a gasolio.
In caso di sostituzione con sistemi energeticamente più efficienti è previsto un incremento del contributo fino a un massimo di 20.000 euro.
È una previsione significativa soprattutto per quei condomìni costruiti negli anni Sessanta, Settanta e Ottanta nei quali la centrale termica non è mai stata radicalmente riqualificata.
CHI PUÒ ACCEDERE: ATTENZIONE, NON BASTA AVERE PIÙ DI OTTO APPARTAMENTI
Il primo controllo da effettuare riguarda la composizione dell’edificio.
Il bando è rivolto a: condomìni, condomìni parziali e supercondomìni con più di otto unità immobiliari.
Ma c’è una seconda condizione estremamente importante.
Il contributo può essere richiesto con riferimento alle quote millesimali delle unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/6 e A/11 e di proprietà di condòmini persone fisiche.
Questo significa che il contributo teorico non deve necessariamente essere calcolato sull’intera spesa del condominio.
IL VERO ERRORE SAREBBE ASPETTARE L’APERTURA DEL BANDO PER INIZIARE A PROGETTARE
Le domande potranno essere presentate dalla seconda metà di settembre 2026 e per tutto il 2027. A prima vista potrebbe sembrare che ci sia moltissimo tempo.
In realtà c’è una parola che cambia completamente la strategia: A SPORTELLO.
I contributi saranno infatti assegnati a sportello.
Questo significa che non siamo davanti al classico bando nel quale tutte le domande vengono raccolte fino a una determinata scadenza e successivamente ordinate attraverso una graduatoria.
Di conseguenza, aspettare l’apertura della piattaforma per iniziare a chiedersi quali lavori effettuare sarebbe poco prudente.
Un condominio deve infatti affrontare diversi passaggi: analisi dello stato di fatto, rilievi, valutazione energetica, scelta degli interventi, stima economica, confronto fra gli scenari, assemblea condominiale, eventuale acquisizione dei preventivi, progettazione e predisposizione della documentazione necessaria.
Il periodo precedente all’apertura deve quindi essere utilizzato per arrivare preparati, non semplicemente per aspettare.
IL CONTRIBUTO È IMPORTANTE, MA LA VERA OPPORTUNITÀ È PROGETTARE BENE
Il nuovo bando FVG rappresenta una delle opportunità più interessanti degli ultimi anni per la riqualificazione energetica dei condomìni regionali. Ma il contributo, da solo, non basta.
Due condomìni apparentemente simili possono ottenere risultati economici molto diversi: uno può limitarsi a sommare singoli lavori, l’altro può invece impostare un progetto organico di riqualificazione energetica, studiato per migliorare davvero l’edificio e, allo stesso tempo, sfruttare nel modo più efficace le opportunità offerte dal bando.
Ed è proprio qui che entra in gioco il lavoro del nostro studio.
Prima di portare in assemblea interventi importanti, è fondamentale analizzare lo stato dell’edificio, le superfici disperdenti, l’impianto esistente, i lavori necessari, i costi, i preventivi già disponibili e la possibile classificazione dell’intervento, così da capire quale contributo possa essere realmente ottenuto e quale soluzione sia più conveniente per i condòmini.
Il nostro studio svolge questa valutazione preliminare e, su richiesta degli amministratori di condominio, può predisporre un preventivo gratuito per lo studio di fattibilità energetica, la progettazione e la gestione dell’intervento. Per riceverlo è sufficiente inviare via email:
- alcune foto del condominio;
- un breve elenco dei lavori che si vorrebbero realizzare;
- eventuali preventivi già raccolti da imprese o fornitori.
A partire da questi elementi possiamo effettuare una prima valutazione e impostare correttamente il percorso tecnico ed economico da approfondire con il condominio.
Perché il vero obiettivo non è semplicemente ottenere un contributo, è progettare bene l’intervento, scegliere i lavori giusti e trasformare il contributo regionale in un’occasione concreta per ridurre i costi, migliorare l’edificio e aumentare il valore degli immobili.
Amministratori di condominio: per richiedere un preventivo gratuito potete scrivere a architettodusso@gmail.com allegando foto, elenco lavori ed eventuali preventivi già disponibili.
