Kadastral-Änderungen nach dem Superbonus
Katastrales Einkommen und 110 % Superbonus: Fälle, Verpflichtungen und Risiken
In den letzten Monaten mussten viele Eigentümer und Fachleute Compliance-Schreiben der Revenue Agency verwalten, die sich auf einen oft vernachlässigten Aspekt konzentrieren: die Katasteraktualisierung nach Interventionen, die mit dem Superbonus gefördert wurden.
Zu verstehen, wann es notwendig ist, das Katastraleinkommen zu aktualisieren, ist unerlässlich, sowohl um regulatorische Verpflichtungen zu erfüllen als auch zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden. Aber jeder Fall muss sorgfältig bewertet werden. Es gibt keine universellen Antworten: Konkrete Dokumente und eine präzise Analyse sind erforderlich.
Beseitigung architektonischer Barrieren
Ein Eingriff wie die Installation einer externen Rampe zur Verbesserung des Zugangs beinhaltet keine Änderungen an der Konsistenz oder dem Katasterwert und erfordert daher keine Aktualisierung. Wenn jedoch zur Verbesserung der Zugänglichkeit die inneren Trennwände eingegriffen oder die Öffnungen verbreitert werden, ändert sich die Situation: Die Konsistenz der Immobilieneinheit wird verändert und die Aktualisierung notwendig.
Keller und Nebenräume in Eigentumswohnungen
Im Bereich der Eigentumswohnungen erleiden separat gestapelte Keller oder Garagen keine Einkommensänderungen, wenn allgemeine Eingriffe wie der Austausch von Armaturen oder die Installation einer Photovoltaikanlage durchgeführt werden. Der Mehrwert dieser Arbeiten spiegelt sich nur in den Wohn- oder Gewerbeeinheiten wider, nicht in den Zubehörteilen.
Photovoltaiksystem und Speicherbatterien
Die Schwelle von 3 kW pro Eigentumseinheit ist entscheidend. Wenn das Photovoltaiksystem unter dieser Grenze bleibt, hat das keine Auswirkungen auf die Einnahmen. Wenn sie hingegen überschritten wird, kann eine Katasteraktualisierung notwendig sein. Batterien zählen nicht in die Berechnung von kW, aber ihre Kosten beeinflussen die wirtschaftliche Gesamtberechnung der Intervention und können das Gleichgewicht zugunsten einer Einkommensänderung kippen.
Mehr als 15 % Wertsteigerung
Wenn der Wert der Immobilie im Vergleich zur ursprünglichen Situation um mehr als 15 % steigt, betreten wir ein Gebiet, in dem eine Katastralerneuerung auch ohne strukturelle Änderungen sehr empfohlen wird. Das Einkommen wird nicht automatisch verändert, sondern kann entsprechend dem wirtschaftlichen Anstieg der Intervention neu bewertet werden. In diesen Fällen wird das DOCFA verwendet, um die Änderung der Katasterklasse zu kommunizieren.
Finanzkosten und Steuerprämien
Ein oft missverstandener Punkt betrifft die finanziellen Kosten: Selbst wenn der Kunde von 110 % profitiert hat, verschwinden die Kosten nicht. Der Staat, der Generalunternehmer oder ein Dritter haben jedenfalls eine Ausgabe gemacht. Nach Rundschreiben Nr. 6/2012 müssen diese Gebühren in die Schätzung des Katastralwerts einbezogen werden, und als Vorsichtsmaßnahme ist es korrekt, sie in die Gesamtbewertung einzubeziehen.
Bewertung des Upgrades
Um zu prüfen, ob ein Klassensprung gerechtfertigt ist, ist es notwendig, den Wert der Immobilie vor und nach der Intervention zu vergleichen. Das daraus resultierende Delta muss mit den offiziellen Zollrahmen abgeglichen werden. Selbst wenn sich die Fläche nicht ändert, kann ein wirtschaftlicher Anstieg die Aktualisierung der Klasse und folglich der Miete motivieren.
Wer ist im Eigentumswohnungssektor verantwortlich
Es ist nicht der Verwalter, der automatisch die Katasteraktualisierungen verwalten muss. Die Beweislast liegt beim einzelnen Eigentümer. Selbst wenn die Arbeiten in Gemeinschaftsteilen durchgeführt oder zentral durchgeführt wurden, muss sich jeder Eigentümer der Eigentumswohnung um seine eigene Immobilie kümmern. Nur wenn der Administrator formell ernannt wurde, kann er die Operationen koordinieren.
Mehrwertsteuer und Sicherheitskosten
Bei der Bestimmung des Katastralwerts muss die Mehrwertsteuer stets ausgeschlossen werden. Die Sicherheitskosten im Zusammenhang mit der Ausführung der Arbeiten müssen proportional auf die verschiedenen Arten von Eingriffen aufgeteilt werden (zum Beispiel: Dämmung, Photovoltaik, Armaturen). Andererseits sollten Sicherheitskosten im Zusammenhang mit beruflichen Aktivitäten – wie der Sicherheitskoordination – als technische Ausgaben behandelt werden, die nicht abgeschrieben werden und daher einen direkten Einfluss auf den geschätzten Wert haben.
Eine Einzelfallbeurteilung ist immer notwendig
Jede Situation ist einzigartig. Um herauszufinden, ob nach dem Superbonus wirklich eine Katastralaktualisierung notwendig ist, ist es wichtig, Fall für Fall zu analysieren. Alles, was Sie brauchen, ist:
Der ursprüngliche Katastralplan,
einige Fotos der durchgeführten Operation,
der Ausschreibungsvertrag oder die Dokumente, die die ausgeführte Arbeit bestätigen.
Mit diesen einfachen Elementen können Sie eine kostenlose, unverbindliche Bewertung durchführen. Falls erforderlich, wird anschließend ein wirtschaftlicher Vorschlag zur möglichen Aktualisierung des Katastraleinkommens formuliert. Eine kleine Anfangsinvestition, die Strafen und zukünftige Streitigkeiten vermeiden kann.
