RENOVIEREN ODER ABREISSEN? DIE UNBEQUEME WAHRHEIT ÜBER DIE KOSTEN ITALIENISCHER HÄUSER

Italien verfügt über eines der größten und zugleich ältesten Immobilienvermögen Europas. Millionen von Häusern wurden vor den siebziger Jahren gebaut, in einer Zeit, in der Konzepte wie Wärmedämmung, Energieeffizienz, seismische Sicherheit und korrekte Integration von Systemen fehlten oder nach völlig anderen Kriterien behandelt wurden. Das Ergebnis ist für alle sichtbar: Gebäude, die zu viel verbrauchen, schlecht erhitzen, Feuchtigkeitsprobleme haben, veraltete Systeme und Bauwerke haben, die schwer an zeitgenössische Bedürfnisse angepasst werden können. Trotzdem konzentriert der italienische Markt weiterhin den Großteil seiner Investitionen auf die Erholung des bestehenden Marktes. Laut Daten von Cresme machen Instandhaltung und Neuentwicklung einen überwiegend überwiegenden Anteil am Baumarkt aus, während Neubauten marginal bleiben. Zum Teil ist das verständlich. Die Wiederherstellung eines Gebäudes ermöglicht es, den Landverbrauch zu begrenzen, die Identität von Orten zu bewahren und Grundstücke mit architektonischen, historischen oder emotionalen Eigenschaften zu verbessern, die schwer nachzubilden sind. Aber es gibt auch eine andere Seite der Medaille. Viele Eingriffe sind keine echten Umbauten, sondern eine Abfolge von Teilarbeiten: Fenster und Türen werden ausgetauscht, ohne die Wärmebrücken zu lösen, der Kessel wird ersetzt, ohne die Verteilung zu verringern, die Böden werden erneuert, wobei die darunterliegenden Systeme erhalten bleiben, und Photovoltaikanlagen werden auf Gebäuden installiert, die weiterhin enorme Energiemengen verbrauchen. Es ist das, was wir den Wahnsinn des Patchings nennen könnten. Wir greifen dort ein, wo das Problem am sichtbarsten ist oder ein Anreiz besteht, ohne zu fragen, ob das Gebäude als Ganzes noch technische Merkmale besitzt, die die Investition rechtfertigen.   Die eigentliche Frage ist daher nicht einfach: “Wie viel kostet die Renovierung dieses Hauses?“ Die richtige Frage ist: “Macht es wirklich Sinn, diesen Betrag in dieses Gebäude zu investieren?“ Und es ist eine Frage, die vor dem Kauf gestellt werden sollte, nicht wenn die Urkunde bereits unterschrieben wurde.  

DIE FALLE DES WORTES “UMSTRUKTURIERUNG“

Eines der Hauptprobleme ergibt sich aus der Mehrdeutigkeit des Wortes Umstrukturierung. Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet derselbe Begriff sowohl den einfachen Austausch von Böden als auch die vollständige Renovierung von Strukturen, Dachdeckungen, Hüllen und Systemen. Doch es sind grundlegend unterschiedliche Interventionen, mit Komplexitäts- und Kostenniveaus, die nicht vergleichbar sind. Eine leichte Renovierung (gewöhnliche Instandhaltung), bestehend aus Streichen, Austausch von Oberflächen, Böden und kleinen innenräumigen Veränderungen, kann eine indikative Kosten von etwa 800 Euro pro Quadratmeter haben. Eine mittlere Renovierung (außergewöhnliche Wartung), bei der die Systeme überarbeitet, die Innenverteilung verändert, Fenster und Türen ersetzt und die Isolierung teilweise eingesetzt wird, kann etwa 1.400 Euro pro Quadratmeter erreichen. Eine umfangreiche Renovierung oder konservative Restaurierung, die Dach, Böden, Mauerwerk, strukturelle Konsolidierung sowie vollständige Dämmung der Hülle, Fenster und Systeme umfasst, kann 2.000–2.200 Euro pro Quadratmeter erreichen oder überschreiten. Natürlich sind das durchschnittliche und indikative Werte. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Zustand der Immobilie, der Fläche, den Oberflächen, der Zugänglichkeit der Baustelle, dem Bedarf an strukturellen Arbeiten und dem Vorhandensein von Unstimmigkeiten ab. Die wichtige Tatsache ist jedoch eine andere. Bei einer umfangreichen Renovierung oder Restaurierung überschneiden sich die Kosten der Intervention mit denen von Abriss und Wiederaufbau, die ungefähr zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen können. Bei diesem Investitionsniveau reicht es nicht mehr aus, sich zu fragen, ob es möglich ist, das Gebäude wiederherzustellen. Wir müssen bewerten, ob es wirklich bequem ist, dies zu tun. 2.200 Euro pro Quadratmeter auszugeben, um ein vor fünfzig Jahren geborenes Bauwerk zu erhalten, kann korrekt sein, wenn ein historischer, architektonischer, städtischer oder emotionaler Wert zu erhalten ist. In vielen anderen Fällen besteht jedoch das Risiko, genauso viel auszugeben wie bei einem Neubau und dennoch ein Gebäude zu erhalten, das den ursprünglichen Grenzen unterliegt.  

WARUM DER NEUE EINEN VORTEIL HAT

Wenn die Kosten für umfangreiche Renovierungen und Wiederaufbau zunehmen, bietet Neubau technische Vorteile, die kaum zu ignorieren sind. Von Grund auf zu bauen bedeutet, Fundamente, Strukturen, Hüllen, Systeme, interne Verteilung und Energieeffizienz als Teile eines einzigen Systems zu entwerfen. Renovierung hingegen ist fast immer ein Anpassungsprozess. Jede Entscheidung muss mit dem konfrontiert werden, was bereits existiert: tragende Wände, begrenzte Höhen, Böden, die nicht perfekt eben sind, unbekannte Fundamente, schwer zu verändernde Öffnungen, strukturelle Wärmebrücken und Systeme, die in verschiedenen Epochen gebaut wurden. Selbst eine scheinbar einfache interne Verteilung kann komplex werden. Die Wand, die Sie entfernen möchten, könnte tragend sein. Die neue Öffnung kann einen Strukturkreis erfordern. Die Bewegung eines Badezimmers kann durch die Höhe der Abflüsse begrenzt sein. Ein scheinbar bergbarer Dachboden hat möglicherweise nicht die nötigen Höhen. Ein Dach, das dennoch effizient erscheint, könnte Infiltrationen, verrottetes Holz oder Schichten ohne Kontinuität verbergen. Starke Umstrukturierungen sind daher ein reaktiver und sich ständig weiterentwickelnder Prozess. Das anfängliche Projekt wird kontinuierlich überprüft und entsprechend dem Auftreten der Baustelle angepasst. Und genau hier entstehen viele der Kostensteigerungen und unvorhersehbaren Varianten.  

DAS WIRTSCHAFTLICHE PROBLEM DER VORORTE UND KLEINEN GEMEINDEN

In großen Städten und stark nachgefragten Immobilienregionen kann der hohe Immobilienwert selbst eine sehr teure Renovierung aufspüren . Wenn eine renovierte Wohnung einen hohen Marktwert hat, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, 1.500 oder 2.000 Euro pro Quadratmeter zu investieren und Steuerabzüge zu nutzen. Das Problem wird in kleinen Gemeinden, Vororten und Gebieten mit schwacher Immobiliennachfrage deutlicher. Hier kann es passieren, dass die Kauf- und Renovierungskosten den Endwert der Immobilie deutlich übersteigen. Ein Haus wird für 100.000 Euro gekauft, weil es billig erscheint. Anschließend entstehen 180.000 oder 200.000 Euro an Arbeit. Mit Steuern, Notargebühren, Planung, Papierkram, Gebühren und Eventualitäten kann die Gesamtinvestition den Marktwert eines bereits renovierten Hauses oder sogar eines Neubaus in derselben Gegend übersteigen. Es ist das wirtschaftliche Limbo eines bedeutenden Teils des italienischen Erbes. Gebäude, die noch keine Ruinen sind, aber zu veraltet, um nach zeitgenössischen Maßstäben ohne bedeutende Investitionen bewohnt zu werden. Steuerliche Anreize haben es oft ermöglicht, einen Teil der Kosten zu senken, aber sie können ein technisch unzureichendes Gebäude nicht automatisch in eine gute Investition verwandeln. Ein Bonus kann die Gewinn- und Verlustrechnung einer sinnvollen Intervention verbessern. Es kann keinen Sinn für eine falsche Operation auf der Basis ergeben!  

DER EIGENTLICHE FEHLER IST, NACH DEM KAUF DEN TECHNIKER ANZURUFEN

In meiner Arbeit als Architekt, der sich auf Renovierungen und Energie-Requalifizierungen spezialisiert hat, treffe ich häufig Eigentümer, die mich nach dem Kauf der Immobilie kontaktieren. Sie kommen mit einem Grundriss, einigen Fotos und einer ziemlich guten Vorstellung davon, was sie erreichen möchten. Ein großer Wohnbereich, zwei Badezimmer, eine Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Isolierung, Photovoltaik und vielleicht ein Anbau. Erst dann beginnen die Prüfungen. Es stellt sich heraus, dass eine Wand tragend ist, das Dach erneuert werden muss, dass das Erdgeschoss feucht ist, das elektrische System komplett ersetzt werden muss oder dass ein Teil des Gebäudes nicht mit den verfügbaren Unterlagen übereinstimmt. An diesem Punkt kann der Techniker entwerfen, lösen und optimieren. Aber er kann die ursprüngliche Entscheidung nicht mehr korrigieren…. Sie kann dem Kunden nicht die Verhandlungsposition zurückgeben, die er vor dem Kauf hatte. Nach dem Kauf kann der Techniker helfen, die Probleme zu lösen. Vor dem Kauf kann es dir helfen, sie zu vermeiden. Das ist der eigentliche Unterschied!  

WAS EIN TECHNIKER VOR DEM KAUF BEWERTEN KANN

Eine vorläufige technische Beratung ist kein Ersatz für eine umfassende Überprüfung der Planungskonformität, eine Energieprüfung, eine eingehende strukturelle Analyse oder ein detailliertes Design. Es kann jedoch ein äußerst nützliches erstes Bild liefern. Während einer Inspektion kann ein erfahrener Techniker die allgemeinen Eigenschaften des Gebäudes beurteilen, die wichtigsten sichtbaren kritischen Probleme identifizieren und die Erwartungen des Käufers mit den tatsächlichen Möglichkeiten der Immobilie vergleichen. Es kann nachvollziehen, ob die gewünschte innere Verteilung durchaus erreichbar ist, ob besonders festhaltende Strukturwände vorhanden sind, ob das Dach Anzeichen von Verschlechterung zeigt, ob Feuchtigkeitsphänomene vorliegen und ob die Systeme wiederherstellbar oder vollständig veraltet sind. Es kann auch eine erste Einschätzung der Möglichkeiten der Energie-Requalifikation sowie der strukturellen und physiologischen Kritikalität des Gebäudes ausdrücken. Nicht nur, indem man angibt, ob eine Wärmedämmung oder eine Wärmepumpe installiert werden kann, sondern auch, indem man versucht zu verstehen, ob diese Maßnahmen im Rahmen einer Gesamtstrategie sinnvoll sind. Schließlich kann es Anzeichen von Diskrepanzen zwischen dem Zustand der Immobilie und den verfügbaren Unterlagen erkennen und anzeigen, wann der Zugriff auf die Dokumente notwendig ist oder gründlichere Prüfungen durchgeführt werden muss. Es geht noch nicht darum, das Haus im Detail zu gestalten. Es ist eine Frage des Verständnisses, ob technische und wirtschaftliche Bedingungen bestehen, um fortzubestehen.  

EINE AUSGABE VON 500–600 EURO ZUR ABSICHERUNG EINES KAUFS VON HUNDERTTAUSENDEN

Eine erste technische Beratung vor dem Kauf, einschließlich der Prüfung der verfügbaren Unterlagen, einer Inspektion und einer allgemeinen Bewertung der Kritikalitäten, kann etwa 500–800 Euro kosten. Die Gebühr kann je nach Größe, Komplexität und Lage der Immobilie natürlich variieren. Bei einem Kauf von 200.000 Euro bedeutet das, etwa 0,25 % des Preises zu investieren, um eine unabhängige technische Bewertung des Betriebs zu erhalten. Eine minimale Zahl im Vergleich zum Risiko, später ein zu erneuerndes Dach, ein komplett zu ersetzendes System, ein Feuchtigkeitsproblem, eine schwer zu verändernde Struktur oder eine administrative Unstimmigkeit zu entdecken. Es ist keine absolute Garantie gegen Überraschungen: Kein ernsthafter Fachmann könnte es auf Grundlage einer einzigen Inspektion und ohne invasive Untersuchungen oder vollständige dokumentarische Überprüfungen versprechen. Es ist jedoch eine Garantie für Bewusstsein. Es ermöglicht Ihnen, die Hauptrisiken zu erkennen, welche weiteren Untersuchungen notwendig sind und wie realistisch die Größenordnung der Intervention sein könnte. In vielen Fällen ermöglicht eine Beratung Ihnen, mit größerer innerer Ruhe fortzufahren. In anderen bietet es konkrete Elemente, um den Preis neu zu verhandeln. In wieder anderen Fällen kann das dazu führen, dass man den Kauf aufgibt. Und selbst das Abraten gegen ein Haus kann das Ergebnis guter Ratschläge sein. Es ist besser , eine Immobilie zu verlieren, die wie ein Schnäppchen wirkt, als ein Problem zu kaufen , das viele Jahre Zeit, Ressourcen und Ersparnisse kostet.  

RENOVIEREN ODER ABREISSEN? ZUERST MUSST DU DIAGNOSTIZIEREN

Fangen wir damit an, dass es keine Einheitslösung für jedes Gebäude gibt. Historische Zentren, denkmalgeschützte Gebäude und prestigeträchtige Gebäude haben Werte, die über bloße wirtschaftliche Vergleiche hinausgehen. In solchen Fällen kann die Erholung nicht nur eine technische Entscheidung, sondern auch eine kulturelle Verpflichtung darstellen. Selbst viele gewöhnliche Gebäude können mit hervorragenden Ergebnissen umgebaut werden, besonders wenn sie gesunde Strukturen, gute Flächen, ausreichende Volumina und eine Verteilung haben, die den zeitgenössischen Anforderungen entspricht. Es gibt jedoch Eigenschaften, bei denen die Summe der notwendigen Maßnahmen die Wiederherstellung unrentabel macht. Weiterhin in individuelle Interventionen zu investieren, ohne eine allgemeine Strategie, bedeutet oft, viel Geld auszugeben, ohne die Wurzelprobleme zu lösen. Die Lösung ist nicht, alles abzureißen. Die Lösung ist, keine Entscheidungen mehr auf Basis von Eindrücken zu treffen. Vor dem Kauf und vor Beginn der Arbeiten ist eine genaue Diagnose erforderlich, die mindestens den Bauzustand, die strukturelle Verwundbarkeit, die Energieeffizienz, Systeme, städtebauliche Planungsbeschränkungen und die Gesamtkosten des Betriebs berücksichtigt. Erst nach dieser Analyse ist es möglich, drei Alternativen ernsthaft zu vergleichen: renovieren, abreißen und neu aufbauen oder nicht kaufen.